Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Janvier 2026 – n° 24-12.082  arrêt publié au bulletin des arrêts de la Cour de cassation.

Le 22 juin 2018, des particuliers ont conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle (« CCMI ») auquel ils renonçaient le 18 septembre 2018.

Le contrat en question prévoyait une clause qui autorisait le client ("maître de l'ouvrage") à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.

Sur cette base, le constructeur a assigné en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10% les maîtres d'ouvrage.

L'arrêt attaqué de la cour d’appel de Paris (rendu le 20 décembre 2023) a limité le montant de la somme due par les maitres d’ouvrages à hauteur de 6.980€ au titre de l’indemnité contractuelle soutenant que la clause visée était une clause pénale .

La Cour de cassation case et annule partiellement l’arrêt de cour d’appel.

Dans un premier temps elle rappelle la différence entre les clauses pénale (article 1231-5 du code civil) et de dédit (1794 du code civil) rappelant que la première a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation alors que la seconde permet à l’une des parties de se soustraire à l’exécution de ladite obligation moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. Il résulte de cette clause que le juge ne peut modifier ou supprimer l’indemnité de dédit.

Puis, la Cour poursuit son raisonnement ainsi :

« En statuant ainsi, alors que la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l'ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l'ouvrage, de sorte qu'elle ne pouvait s'analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Ainsi, la Cour Suprême juge que la clause contractuelle (de dédit) prévue dans le CCMI donnait au maitre d’ouvrage la possibilité de se soustraire de son obligation contractuelle moyennant une compensation forfaitaire. En conséquence, tout modération de cette dernière par le juge était exclue.

Cet arrêt intéressant permet de sécuriser le droit du constructeur à une indemnisation forfaitaire en cas de renonciation au contrat par le maitre d’ouvrage.